Svjetski hotelski lanci poput Hyatta, Marriotta, Accora i Hiltona ulaze na hrvatsko tržište. Novi prijedlog Zakona o prostornom uređenju, koji je progurao ministar turizma Tonči Glavina, sad to ugrožava jer brani etažiranje zgrada u turističkim zonama i gradnju unutar golf-terena

Nacionalu se tijekom proteklog tjedna javilo više ozbiljnih investitora u hrvatski turizam, koji zbog osjetljivosti teme i svog poslovanja zasad žele ostati anonimni, a koji upozoravaju na ozbiljne zasad prešućene previde u nacrtu budućeg Zakona o prostornom uređenju. Ti izvori smatraju da postojeći draft nove verzije tog zakona može proizvesti dramatičnu štetu hrvatskom turizmu i ulagačkoj klimi u Hrvatskoj.

Spomenuti Zakon o prostornom uređenju je u javnu raspravu nedavno uputilo Ministarstvo graditeljstva, prostornog uređenja i državne imovine, kojem je na čelu Branko Bačić. Prema navodima spomenutih izvora, sporni prijedlog sadržan u nacrtu Zakona o prostornom uređenju sadrži zabranu etažiranja ugostiteljsko-turističkih građevina u svim turističkim zonama, kao i gradnje unutar golf-terena, zabranu koja u bitnome može odrediti smjer razvoja hrvatskog turizma. Isti izvori navode da smatraju da se oko spomenutog spornog prijedloga ozbiljno razilaze ministri Branko Bačić i Tonči Glavina, ministar turizma i sporta. Štoviše, tvrde da je upravo Glavina uspio progurati spornu verziju tog zakonskog prijedloga te da je Bačić inicijalno bio protiv nje, kao i da je Bačić prije petnaestak godina kao saborski zastupnik u Saboru govorio upravo u prilog potrebi dopuštanja spomenutih etažiranja.

Ti izvori napominju da se trenutačno u njihovu okružju vodi interno prepucavanje tko je i pod kojim okolnostima progurao taj prijedlog u javnu raspravu.

„Ako se ovakav prijedlog usvoji, postat ćemo najgora zemlja za investicije u elitnom turizmu. Oko četrdeset domaćih i stranih investitora ostalo je šokirano ovakvim najavama izmjena Zakona koje se odnose na rezidencijalne turističke zone“, kazuje nam jedan od većih investitora u području turistički brendiranih rezidencija. „Najavom zabrane etažiranja, mnogi turistički projekti koje je Vlada RH označila kao projekte od strateškog interesa tako postaju ugroženi. Vlada je u više navrata tijekom godina pojedinim projektima, kao što su Marina Resort Cavtat, Hvar Luxury Resort ili Livka na Šolti, odobrila status strateškog investicijskog projekta za Republiku Hrvatsku. Poznatije turističke zone čija se gradnja planira ili je započela su Dubrovnik Tri sestrice na Dubrovačkom primorju, na Šolti (Rakotina, Šešula), na Braču, Rogoznici i u Primoštenu. Potpuna zabrana etažiranja onemogućila bi modele branded residences (BR) pod hotelskim upravljanjem koji su globalni standard i često presudni za financijsku održivost hotela s pet zvjezdica“, ističe Nacionalov sugovornik.

Ministar turizma i sporta Tonči Glavina navodno je autor spornih stavki novog Zakon o prostornom uređenju koji je u javnu raspravu nedavno uputilo ministarstvo Branka Bačića. FOTO: Igor Soban/PIXSELL

Jedino što investitorima preostaje, naglašava on, jest pokrenuti osnivanje udruge za zaštitu svojih interesa i strateških važnih projekata hrvatskog turizma, napisati otvoreno pismu premijeru Plenkoviću i zatražiti smjenu ministra turizma Tonča Glavine, kojeg drže glavnim krivcem za ovaj nerazumni prijedlog.

„Sigurni smo da taj prijedlog zabrane etažiranja za brendirane rezidencije u elitnim turističkim zonama ministar Branko Bačić nije potaknuo jer upravo on je 2011. godine ukinuo zabranu etažiranja u turističkim zonama koja je postojala u vrijeme ministrice Marine Dropulić“, ističe drugi sugovornik, također značajni investitor u jedan posebni pomorsko-turistički resort na južnom Jadranu.

„Ministar Glavina se svojim ograničenjima zamjerio svima u turističkom sektoru, posebno malim iznajmljivačima apartmana. Sada se svojim intervencijama u Zakon o prostornom uređenju želi usmjeriti na uništenje elitnog turizma, protiv izgradnje sve traženijih golf-terena i strateškog smjera hrvatskog turizma. Zakon po kojem je bilo dozvoljeno etažiranje u turističkim zonama bio je na snazi punih 14 godina. Upravo sada, kad su mnogi projekti ulaganja u rezidencijalni turizam postali mogući, kad su mnogi imovinsko-pravni odnosi nakon dugih sporova i postupaka postali riješeni, ovakav prijedlog Zakona mogao bi sve upropastiti i onemogućiti. Jednako kao i zabrana građenja unutar golf-terena, koji svugdje u svijetu postaju vrh turističke ponude. Sve u ime uvođenja reda u apartmanizaciju na obali, na čemu inzistira ministar Glavina. Međutim, ni u jednoj turističkoj zoni se nije dogodila apartmanizacija, naprosto zato što se i nije mogla dogoditi. Umjesto da radi na dovođenju svjetskih brendova u Hrvatsku, ministar Glavina radi na promjeni Zakona i zabranama uništava hrvatski turizam“, oštro komentira naš sugovornik.

Problem o kojem govore naši sugovornici nije nimalo bezazlen. „Popis investitora spremnih na gradnju rezidencija najviše kategorije, u davno određenim turističkim zonama, dugačak je. I to u svim jadranskim županijama, od Istarske i Primorsko-goranske preko Zadarske sve do Dubrovačko-neretvanske županije. U sljedeće dvije godine Hrvatsku je trebao očekivati investicijski procvat u hotelijerstvu. U planu je ulaganje više od milijardu eura u nove, visokokategorizirane hotele. Brojni svjetski hotelski lanci, poput Hyatta, Marriotta, Accora i Hiltona, ulaze na hrvatsko tržište, od Pule, Zadra, Preka na Ugljanu, Splita, Poreča… Predlagači zabrane etažiranja u turistički elitnim zonama, čini se, nisu svjesni koliku su štetu hrvatskoj državi i hrvatskom turizmu spremni učiniti. Mnogi od moćnih svjetskih investitora i brendova su spremni protiv RH podići i tužbe, zatražiti arbitraže uz velike nadoknade šteta.“ Hrvatska ima nerazmjeran udio hotelskih kapaciteta u odnosu na ostale vrste smještaja. Prema službenim statistikama DZS-a i Eurostata za 2023/2024. godinu, hoteli u Hrvatskoj čine 14-15 posto stalnih kreveta, odnosno imamo 173 tisuće hotelskih u odnosu na 12,2 milijuna svih ostalih kreveta. U EU, s 28,9 milijuna kreveta, udio hotelskih iznosi 12,9 milijuna ili 45 posto. U EU je neto popunjenost hotelskih kreveta oko 49 posto, najviši dosezi su u Španjolskoj te na Cipru i Malti, što ukazuje na stabilnost takvog hotelskog modela. Potpuna zabrana etažiranja onemogućava modele brendiranih rezidencija pod hotelskim upravljanjem o kojima ovisi financijska održivost hotela s pet zvjezdica, dok istaknute svjetske agencije, kao što su Savills, Knight Frank i FT, potvrđuju rast toga sektora, cjenovnu premiju od 30 do 33 posto i snažnu potražnju do 2030. godine. Hrvatska dugi niz godina upozorava na prekomjernu ovisnost o privatnom smještaju. Bez poticanja kapitalno intenzivne hotelske investicije, kakve su brendirane rezidencije u turističkim zonama, ističu turistički stručnjaci, neće doći do strukturne korekcije prema hotelskom udjelu europskog prosjeka.

Investitori u hrvatski elitni turizam oponiraju navodnim tvrdnjama ministra Glavine da ‘etažiranje vodi apartmanizaciji’ i da ‘branded residences dižu cijene stanova’ (ilustrativna fotografija). FOTO: Sunčani Hvar

Brendirane rezidencije (BR) su etažno vlasničke jedinice (stan/apartman/vila) integrirane u hotelski kompleks uz obvezno profesionalno upravljanje po standardima vrhunskih svjetskih brendova, kao što su Marriott, Ritz-Carlton, W, Four Seasons, Aman. Brendirane rezidencije su eksplozivno rasle i do 33 posto, za razliku od nebrendiranih, ističe naš sugovornik. „Europske i regionalne prakse, na primjer Portugala, Španjolske ili Crne Gore, dopuštaju etažno vlasništvo unutar turističkih objekata uz stroge uvjete kategorizacije, upravljanja operatera, privatnog korištenja, obveze ulaska u najamni pool. Etažiranje ne mijenja turističku namjenu. Vlasnici su se ugovorno obvezni uključiti u hotelski najamni program. Zabranjeno je samostalno iznajmljivanje izvan hotela. Sve je to standardni ugovorni sklop upravljanja i kontrole u BR projektima, čega se nitko nema razloga plašiti. Ako se zakonodavac plaši apartmanizacije kroz gubitak hotelske funkcije, rješenje je zakonom propisati obvezni najamni program pod hotelskim operaterom, a minimalno trajanje komercijalne uporabe odrediti na 10 mjeseci, odnosno privatno korištenje na 60 dana, što je već dobra praksa u susjednoj Crnoj Gori, odnosno sa zabranom iznajmljivanja izvan sustava, što je već dobra praksa u Španjolskoj, a tu je i portugalska praksa javnog registra turističkih objekata“, uvjeren je naš sugovornik da se navodni strahovi od apartmanizacije mogu puno bolje riješiti nego pukim zabranama etažiranja.

U sljedeće dvije godine vlada premijera Plenkovića trebala bi očekivati investicijski procvat u hotelijerstvu, ali ulaganje više od milijardu eura u nove, visokokategorizirane hotele sada je upitno. FOTO: Ivo Cagalj/PIXSELL

„Istina je da u Hrvatskoj ima puno apartmana duž jadranske obale. Ali apartmanizacije nema niti u jednoj turističkoj zoni. Apartmanizacija turističkih zona koje se izgleda plaši ministar Glavina zabilježena je isključivo u žutim zonama, dakle u stambenim zonama gradova poput Makarske ili Splita“, posebno ističe naš drugi sugovornik. „U turističkim zonama se ne može dogoditi apartmanizacija iz dva temeljna razloga, koja su dobro poznata i ministru turizma Glavini: na udaljenosti 100 metara od mora u turističkim rezidencijalnim zonama se ne smije graditi ništa od smještajnih kapaciteta, a koeficijent gradnje je od 0,3 do 0,8 posto, odnosno svega 30 posto zemljišta je građevinsko.“ Dakle, investitori u hrvatski elitni turizam izravno oponiraju navodnim tvrdnjama ministra Glavine da „etažiranje vodi apartmanizaciji“ i da „branded residences dižu cijene stanova“. „U BR modelu etažiranje ne vodi u apartmanizaciju jer jedinice moraju u hotelski najam, zabranjeno je samostalno iznajmljivanje, uz najmanje deset mjeseci komercijalne upotrebe. BR nisu stanovi, nego turističke jedinice s ograničenim korištenjem i turističkom kategorizacijom. Komunalna davanja i turističke dažbine pune proračun, rasterećuju neformalno tržište“, potvrđuju oba Nacionalova sugovornika. „Usto, teza da brendirane rezidencije nemaju kontrolu je besmislena jer postoje obvezan Registar BR, eVisitor, obvezni ugovori, nadzor turističke inspekcije, kazne i ništetnost su jasno propisane. Možemo ih imati po modelu Španjolske i Portugala.“

Stoga će investitori u turističke zone i brendirane rezidencije ministru Bačiću i nadležnom Ministarstvu predložiti poseban članak koji će sadržavati iznimku za brendirane rezidencije u turističkim zonama. „Predložit ćemo da se članku kojim se propisuje zabrana etažiranja doda iznimka za ugostiteljsko-turističke građevine u sklopu hotela s pet zvjezdica ili četiri zvjezdice superior, s obveznim hotelskim upravljanjem i obveznim najamnim programom.“ Za hrvatske su investitore traženja ministra turizma Tonča Glavine da se u novom Zakonu o prostornom uređenju zabrani etažiranje u turističkim zonama, a sve pod firmom „uvođenja reda u apartmanizaciju obale“ pucanj u vlastitu nogu hrvatskog turizma. „Ministar Glavina se zamjerio svima u turističkom sektoru, od malih iznajmljivača do vlasnika kampova, a sada se želi zamjeriti i svim investitorima u elitni turizam i gradnju golf-terena. Umjesto da radi na dovođenju svjetskih brendova, ministar Glavina se bavi ugradnjom promjena u Zakon o prostornom uređenju, što onemogućuje razvoj hrvatskog turizma. Vjerujemo da će iskusni ministar Bačić reagirati na pravi način, razumjeti da je generalna zabrana etažiranja u svim turističkim zonama suštinski protiv razvoja elitnog hrvatskog turizma, strateških važnih projekata hrvatskog turizma koji su usvojeni posljednjih godina, osobito u vrijeme Vlade Andreja Plenkovića“, rezolutni su naši sugovornici.

„Nije logično ni potrebno iz radne verzije prijedloga Zakona preko noći i preko koljena odjedanput izbaciti djelomično korektnu verzija o uvjetima etažiranja u turističkim zonama, da se članak 69. izbaci i nestane iz teksta prijedloga Zakona. I da se umjesto toga u članku 68. napiše: zabranjeno etažiranje u svim turističkim zonama! Isto tako, nevjerojatna je lakoća kojom se u članku 57. radne verzije Zakona, golf-igrališta, druge sportsko-rekreacijske površine, poput polo-igrališta, skijališta, konjičkih centara na otvorenom, planiraju izvan građevinskih područja pod vrlo čudnim uvjetima. Unutar obuhvata golf-igrališta ‚ne može se planirati gradnja građevina za smještaj, ugostiteljstvo, turizam ili bilo kakvu drugu namjenu, osim pomoćnih građevina nužnih za funkcioniranje takvog igrališta (klupske prostorije, klupska kuća, spremište, svlačionice, infrastruktura)“, upozoravaju oba naša sugovornika.

Dakle, drugi veliki problem koji se nalazi u ovom prijedlogu Zakona je zabrana gradnje unutar golf-terena. „U Hrvatskoj postoje samo dva cjelovita golf-igrališta, jedno u Zagrebu, drugo u Savudriji. U prostornim planovima širom Hrvatske planirano je njih 70. Nedavno je Zlatko Mateša u Dubrovniku istaknuo da Švedska ima 300 golf-terena, da je golf jedan od udarnih smjerova svjetske turističke ponude, da će u Los Angelesu golf postati olimpijski sport. Kad to usporedimo s onim što o zabrani gradnje unutar golf-igrališta piše u ovom prijedlogu Zakona, čovjek se točno mora zapitati u kojem smjeru ide turistička Hrvatska“, upozorava naš sugovornik. „Zabrana etažiranja u turističkim zonama znači da investitori više neće moći graditi rezidencije u sklopu resorta s pet zvjezdica. Bez brendiranih rezidencija nema modela povrata investicije. Nijedan ozbiljan fond neće financirati samo hotelski objekt jer hotel sam po sebi u našim uvjetima nije profitabilan. Ako se ovakav prijedlog Zakona izglasa, golf bez pratećih vila je mrtav projekt. Golf-resorti na modelu golf-vila se temelje po cijelom svijetu, golf bez vila nije financijski održiv. Vile nose prihod, golf je atrakcija i lifestyle. Bez vila, golf u Hrvatskoj je neisplativ i nema budućnost“, sasvim je siguran naš sugovornik. „S ovakvim Zakonom otjerat ćemo investitore. Kapital i projekti ići će u Grčku, Crnu Goru i Španjolsku. Mi ostajemo s apartmanizacijom i masovnim turizmom.“