Ravnateljica Državnih nekretnina Mirela Habijanec govori za Business&banking o poslovanju, planovima i postignućima tvrtke koja upravlja državnim stanovima, poslovnim prostorima i dijelom rezidencijalnih objekata u vlasništvu Republike Hrvatske.

Mirela Habijanec ravnateljica je tvrtke Državne nekretnine. Završila je Pravni fakultet Sveučilišta u Zagrebu i Poslijediplomski specijalistički studij Organizacije i menadžmenta pri Ekonomskom fakultetu u Zagrebu. Iskusna je stručnjakinja sa sedamnaestogodišnjim iskustvom u strateškom upravljanju nekretninama te imovinsko-pravnim poslovima. Na rukovodećim pozicijama dokazala se na svim pravnim i komercijalnim poslovima, uspješnoj aktivaciji nekretnina i u korporativnom upravljanju u realizaciji strateških i godišnjih ciljeva, o čemu, kako naglašavaju u Državnim nekretninama, svjedoče i pozitivni financijski trendovi u tvrtki.

B&B: U veljači su Državne nekretnine raspisale prvi natječaj za prodaju nekretnina. Kako Državne nekretnine određuju koje nekretnine prodati, a koje ne?

Državne nekretnine su trgovačko društvo od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku koje upravlja stanovima i poslovnim prostorima te neznatnim brojem rezidencijalnih objekata, dok u portfelju nema druge oblike nekretnina. Zakon o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu RH ovlastio je Društvo i na prodaju stanova i poslovnih prostora te je u veljači raspisan prvi natječaj za prodaju, na kojem je ponuđeno devet poslovnih prostora i četiri stana. Kada govorimo o prodaji praznih stanova, ističem da su nam prazni stanovi primarno namijenjeni za realizaciju državnog programa kojim se rješava status zaštićenih najmoprimaca u privatnim stanovima, tzv. Statileo program, a u kojem Državne nekretnine aktivno sudjeluju tako da uređuju prazne stanove u isključivom vlasništvu Republike Hrvatske, veće od 25 četvornih metara i koji se ne nalaze u podrumskim ili suterenskim i tavanskim dijelovima zgrada. Svi ostali stanovi koji ne ispunjavaju navedene kriterije bit će predmetom prodaje. Što se tiče poslovnih prostora, prazne prostore relativnog dobro stanja aktiviramo tako da ih dajemo u zakup na vrijeme od deset godina. Ostale prazne prostore koji su od relativno zadovoljavajućeg do derutnog stanja, a zahtijevaju veća ulaganja i nama nisu oportuni, nudit ćemo za prodaju i vjerujemo da i takva nekretnina ima svog kupca. Naš prvi natječaj za prodaju završava 21. ožujka, kada ćemo pristupiti otvaranju ponuda i vidjeti odaziv kupaca za takvom vrstom ponude. Dakle, naše kontinuirane aktivnosti na praznim stanovima i poslovnim prostorima usmjerene su ka ostvarenju cilja postavljenog u Zakonu, a to je optimizacija upravljanja i ubrzanje aktivacije neiskorištenih nekretnina, povećanje prihoda od upravljanja nekretninama, ali i smanjenje portfelja nekretnina u vlasništvu RH. Do kraja tekuće godine planiramo objaviti još četiri javna natječaja za prodaju. Također bih istaknula da smo osim za prodaju, ovlašteni i za postupke razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretninama gdje je država jedan od suvlasnika, pogotovo kada je riječ o manjinskim udjelima države, te i time smanjujemo portfelj nekretnina i generiramo prihode državi.

‘Prazni stanovi su primarno namijenjeni državnom programu kojim se rješava status zaštićenih najmoprimaca’

B&B: Jesu li Državne nekretnine i dosad prodavale nekretnine, a ako ne, zašto?

Do donošenja Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu RH Društvo nije bilo ovlašteno za prodaju nekretnina, nego isključivo za davanje u zakup, odnosno najam. S novim zakonom prošireno je poslovanje Društva te je u 2024. uslijedilo definiranje novih poslovnih procesa i reorganizacija Društva. Uz redovite poslove uslijedila je i trijaža tisuće zaprimljenih predmeta i dodatnih nekretnina koje su nam pristigle. Važno je reći da je portfelj jednokratno porastao u 2024. za više od 40 posto te je nastavio i dalje rasti. Trenutno upravljamo s više od 12.500 nekretnina na području cijele Hrvatske. Taj značajni skok zahtjeva kontinuirani napor u dokumentacijskoj, pravnoj, tehničkoj i terenskoj obradi kako bi svaka nekretnina dobila svojevrsnu „osobnu iskaznicu“ za daljnje adekvatno i isplativo postupanje s njom.

‘Prazni stanovi su primarno namijenjeni državnom programu kojim se rješava status zaštićenih najmoprimaca.’ |Foto: Saša ZINAJA/Nfoto

B&B: Što je Statileo program i program priuštivog stanovanja?

Program Statileo odnosi se na provedbu Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini Statileo protiv Hrvatske, a nositelj je resorno Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Kao trgovačko društvo od posebnog interesa za RH, u njemu sudjelujemo u okviru realizacije treće programske mjere kojom se rješava stambeno pitanje zaštićenih najmoprimaca tako da, ako su tako odabrali, sele iz privatnih u državne stanove. Konkretno, prazne stanove iz portfelja tvrtke, koji zadovoljavaju uvjete programa koje sam spomenula, obnavljamo i privodimo svrsi za smještaj zaštićenih najmoprimaca. Za program Statileo u planu je obnova praznih stanova prije svega na području Zagreba, Osijeka, Rijeke, Splita, Dubrovnika, ali i Zadra, Pule, Karlovca i Varaždina. Prvi korak u procesu uređenja je postupak nabave izvođača za izradu projekta uređenja stana te u ovom trenutku imamo 118 stanova u postupku nabave projektiranja. Po dobivenim projektnim zadacima pristupit ćemo javnoj nabavi izvođača građevinsko-obrtničkih radova. U ovim postupcima smo nešto sporiji nego 2023. kada smo uređivali stanove za smještaj stradalnika potresa jer je i zakonska regulativa javne nabave bila drugačija, no usmjereni smo i predani ovom zadatku, za koji vjerujem da ćemo opet uspješno izvršiti. Također, prazni stanovi iz portfelja aktivirat će se i za program priuštivog stanovanja, odnosno bit će namijenjeni za realizaciju Nacionalnog plana stambene politike koji ima tri ključna cilja – priuštivo stanovanje, održivo stanovanje i prostor u funkciji stanovanja, u čemu Državne nekretnine također aktivno sudjeluju.

B&B: Koliko zaposlenih tvrtka ima i kojih su struka? Državne nekretnine održavaju različite vrste nekretnina u državnom vlasništvu, od kojih su neke i vrlo vrijedne.

U ovom trenutku zapošljavamo 154 radnika, pri čemu ih 60 posto ima visoku stručnu spremu. Imamo iskusan tim pravnika, ekonomista, inženjera i drugih stručnjaka različitih zvanja koji predano i savjesno rade svoj posao, a raznolikost stručnjaka nam omogućuje transparentno, odgovorno i učinkovito upravljanje nekretninama, održavanje nekretnina, provedbu investicijskih projekata, obnavljanje kulturnog dobra. Njihov rad i doprinos je zapravo ključan, bez svih 154 zaposlenika ne bi bilo ni uspješnih rezultata Državnih nekretnina koji su svaku godinu sve bolji i zaista sam na sve njih ponosna i vrlo im zahvalna.

Državne nekretnine upravljaju sa 7336 stanova od kojih se gotovo 5000 koristi. Trenutačno je 1185 stanova prazno, što je 16 posto.

B&B: Tko određuje kriterije vrijednosti nekretnina kojima upravljaju Državne nekretnine?

Neovisno o kojem načinu raspolaganja nekretninom se radi, vrijednosti uvijek određujemo sukladno zakonskim i podzakonskim aktima. Tako nam je prilikom određivanja početne kupoprodajne cijene nekretnine referentna procijenjena tržišna vrijednost koju određuje ovlašteni sudski procjenitelj. Procjenitelj sukladno Zakonu o procjenama vrijednosti nekretnina i Pravilniku o metodama procjene utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine, pri čemu se vodi načelom nepristranosti i neovisnosti. Kada objavljujemo javni natječaj za zakup prostora, početna mjesečna zakupnina primarno se određuje prema kriterijima za određivanje zakupnine jedinica lokalne samouprave u kojoj se prostor nalazi, bez obzira na vrstu djelatnosti koja će se obavljati.

B&B: Kakva je struktura više od sedam tisuća državnih stanova kojima upravljate te više od pet tisuća poslovnih prostora? Koliko ih je u upotrebi, i kakvoj, a koliko ih je prazno, i zašto?

Prema posljednjim statistički relevantnim podacima, upravljamo s 5160 poslovnih prostora, od kojih 61 posto ima svog korisnika. Praznih prostora imamo 1364, odnosno 26,5 posto, dok u postupku utvrđivanja statusa je 12,5 posto prostora. Upravljamo sa 7336 stanova, od kojih je gotovo 5000 u korištenju. Trenutno je 1185 stanova prazno, odnosno 16 posto, a u tijeku je utvrđivanje statusa za 1174 stana. Važno je napomenuti kako država kontinuirano stječe nove nekretnine, primjerice temeljem presuda općinskih sudova, sređivanjem zemljišnih knjiga i upisa vlasništva, smrću bivših nositelja stanarskih prava itd., što na mjesečnoj i godišnjoj razini utječe na ukupni broj nekretnina kojima upravljamo, pa tako i na broj praznih. Samo u siječnju zaprimili smo novih dvjestotinjak nekretnina. Cilj nam je brže obrađivati nekretnine i u zadanom tempu nuditi ih na tržištu, pripremati za realizaciju stambenih politika te u konačnici optimizirati portfelj kojim upravljamo. Napominjem da nisu svi prazni stanovi u isključivom vlasništvu Hrvatske, dio ih je neadekvatan za stambene politike i ići će u prodaju kako sam spomenula, a stanovi u korištenju imaju korisnike koji su zaštićeni najmoprimci i već desetljećima žive u tim stanovima, ekonomski najmoprimci, privremeni korisnici državni dužnosnici i stradalnici potresa i slično. Kod poslovnih prostora, dio ih otpada na garaže i garažna mjesta. Za one kojima se utvrdi status bit će ili u kategoriji “prazan” ili s korisnikom kojem se naplaćuje korištenje nekretnine. Također, za otprilike 7 posto nekretnina preostaje nam nedvojbeno utvrditi osnovu za naplatu jer u postupanju s predmetima nailazimo na različite sporne situacije kao što je utvrđivanje vlasništva i slično. Unatoč lanjskom jednokratnom porastu portfelja od 40 posto, zapravo je znatnih 82 posto korisnika koji podmiruju obveze, odnosno obveze podmiruje osam od deset korisnika. Korisnicima smo primarno partneri, što se ogleda i u činjenici da nismo išli represivno prema više od četiristotinjak korisnika poslovnih prostora kojima su istekli ugovori o zakupu, kako bismo očuvali gospodarske aktivnosti i radna mjesta te osigurali pravnu stabilnost. Inicirali smo izmjene zakona o zakupu i kupoprodaji koje su i usvojene pa je tekuća godina ona u kojoj se nudi produljenje ugovora redovnim platišama koji ostvaruju pretpostavke za daljnji zakup. Za one koji ne ispunjavanju obveze prema Društvu i ostvarili su pretpostavke za iseljenje, pokreću se odgovarajući postupci za oslobođenje prostora ako ga ne žele dobrovoljno vratiti te za naplatu ako imaju dugovanja.

‘Državne nekretnine su profitabilna tvrtka kojoj je primarno odgovorno, transparentno i učinkovito upravljanje nekretninama.’ |Foto: Saša ZINAJA/Nfoto

B&B: Državne nekretnine upravljaju i sa šest diplomatsko-konzularnih predstavništava RH. Koja su to i tko upravlja ostalima?

Upravljamo sa šest nekretnina koje koriste diplomatsko-konzularna predstavništva stranih država. U tih šest poslovnih prostora smješteni su Talijanski institut za kulturu, Francuski institut, Austrijski kulturni forum, Veleposlanstvo Ukrajine, Veleposlanstvo Republike Italije u Zagrebu te Veleposlanstvo Ujedinjene Kraljevine Velike Britanije i Sjeverne Irske u Splitu. U smislu kulturne diplomacije i međunarodne suradnje potrebno je spomenuti i cjelovitu obnovu palače Pongratz, jednu od državnih rezidencija kojima upravljamo. U tijeku je postupak sveobuhvatne obnove tog reprezentativnog objekta u Zagrebu. Riječ je kulturnom dobru i povijesnom objektu u kojemu su se održavale državne protokolarne aktivnosti, koji je dosta stradao u zagrebačkom i petrinjskom potresu. Nakon završetka radova, palača Pongratz bit će reprezentativan prostor za mogući prijem državnih dužnosnika i međunarodnih delegacija. Ukupna investicija je vrijedna 17,9 milijuna eura.

B&B: Jesu li Državne nekretnine profitabilna tvrtka? Kakvi su vaši prihodi, a kakvi rashodi u posljednjih pet godina?

Državne nekretnine su profitabilna tvrtka kojoj je primarno odgovorno, transparentno i učinkovito upravljanje nekretninama. Posljednjih pet godina Društvo od upravljanja nekretninama bilježi stabilan rast prihoda, nije korisnik državnog proračuna, baš naprotiv, svake godine uplaćuje 60 posto ostvarene neto dobiti u proračun RH te ulaže u nekretnine. Gledajući petogodišnje proteklo razdoblje, uplaćeno je gotovo 13 i pol milijuna eura neto dobiti u proračun. Prema preliminarnim rezultatima za 2024., s obzirom na očekivanu dobit, ove godine će uplata biti najveća. Projekcija je da će bruto dobit za 2024. iznositi oko 9,6 milijuna eura. Fokusiramo li se na ukupne prihode Društva, kada bismo zaključno gledali petogodišnje razdoblje, Društvo je realiziralo više od 92 milijuna eura prihoda, od kojih je gotovo 67 posto samo u zadnje tri godine od kada upravljam Društvom. U tom trogodišnjem razdoblju prosječan rast prihoda iznosio je oko 17 posto, dok je prosječan rast ukupnih rashoda bio 1 posto manji, odnosno 16 posto, a uz istovremeni rast broja nekretnina i operativnih troškova kao i investicijskog i tekućeg ulaganja u održavanje nekretnina. S obzirom na dosadašnje trendove, Državne nekretnine u 2025. ulaze s ambicioznim planovima, u fokusu su nam uređenje praznih stanova za zaštićene najmoprimce, davanje u zakup poslovnih prostora i produljenje postojećih ugovora te optimizacija portfelja. Očekujemo rast prihoda za 15 posto u odnosu na prethodnu godinu, a pritom je planirano značajno ulaganje od 16,5 milijuna eura u održavanje, obnovu i poboljšanje nekretnina, čime osiguravamo dugoročnu održivost i povećanje njihove tržišne vrijednosti. Ovime jasno potvrđujemo da Državne nekretnine ostaju stabilna i profitabilna tvrtka s jasnom strategijom transparentnog i odgovornog upravljanja imovinom koja ne samo da generira prihode, već i doprinosi gospodarskom razvoju i revitalizaciji nekretnina u Hrvatskoj.