Zakon koji regulira pitanje zaštićenih najmoprimaca na snazi je već gotovo godinu dana, ali je neprovediv – predviđa zamjenu za državni stan ili isplatu, a niti je dovoljno stanova niti je dovoljno novca. Stoga su predstavnici te skupine građana tražili sastanak s Andrejem Plenkovićem

Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske i Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske stupili su na snagu 2. travnja 2024. godine. Unatoč tome, pitanja tisuće obitelji, bivših nositelja stanarskih prava u stanovima u privatnom vlasništvu, danas zaštićenih najmoprimaca, i dalje nisu regulirana, a zakonom predložene mjere njihova stambenog zbrinjavanja uvelike su neprovedive. Razlog za to jest taj što jedna od mjera predviđa iseljenje zaštićenog najmoprimca na temelju isplate, što znači da zaštićeni najmoprimac ostavlja stan vlasniku u posjed, a od države dobiva isplatu, a druga od mjera predviđa iseljenje zaštićenog najmoprimca iz stana i predaju stana vlasniku u posjed, s time da zaštićeni najmoprimac ulazi u drugi državni stan. Međutim, neprovedive su zato što, prvo, nema dovoljno državnih stanova, a drugo, nema dovoljno novca kojim bi se provelo stambeno zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca.

Tvrde to pravni eksperti u ovoj problematici i predstavnici Hrvatskog saveza stanara-građana EU. Zbog toga je ta udruga krajem studenoga prošle godine uputila dopis Vladi i premijeru Andreju Plenkoviću u kojem traže sastanak kako bi pojasnili sve sporne elemente ove problematike. Njihov najveći prigovor odnosi se na činjenicu da Hrvatska nikako nije smjela na snagu staviti zakon koji se primjenjuje retroaktivno zato što to nije europska praksa, pa su već najavili tužbe, a prošlog petka klubovi saborskih zastupnika stranaka SDP-a i Možemo! zajednički su Ustavnom sudu uputili Prijedlog i Zahtjev za ocjenom ustavnosti ovog zakona. Branko Kolarić iz SDP-a rekao je da se njihov zahtjev za ocjenom ustavnosti odnosi na ustavne kategorije prava na dom, prava na vlasništvo i načela jednakosti. Smatraju da nije poštovano načelo jednakosti za zaštićene najmoprimce, a ponovio je i da ni premijer Plenković ni resorni ministar Branko Bačić ne žele reći gdje je oko 1,4 milijarde eura od prodaje društvenih stanova, što je trebalo biti utrošeno na obeštećenje zaštićenih najmoprimaca, i umjesto toga nude 107 milijuna eura.

Premijer Andrej Plenković i Branko Bačić, resorni ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, nisu odgovorili na poziv za sastanak. FOTO: Edina Zuko/PIXSELL

Odgovor iz Vlade Hrvatski savez stanara-građana EU nije dobio, pa je razvidno da do sastanka neće doći.

Kako su Nacionalu odgovorili iz resornog Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, ovaj zakon stupio je na snagu 2. travnja 2024. godine: „Zakon se, naravno, ne primjenjuje retroaktivno, a Ustavni sud je već dva puta – u listopadu i u studenome 2024. – odbio prijedlog za ocjenu ustavnosti ovoga Zakona, na način da je detaljno ocijenio svaki argument podnositelja prijedloga te je detaljno obrazložio zašto nije prihvatio takve argumente. Dakle, Ustavni sud je u cijelosti otklonio prigovore istovjetne prigovorima koje sada iznosi Hrvatski savez stanara-građana EU. Ističemo ujedno kako je Hrvatski savez stanara-građana EU sudjelovao u radnoj skupini prilikom izrade samog Zakona. No, i nakon što je Ustavni sud RH dva puta odbio prijedlog za ocjenu ustavnosti Zakona, prema informacijama koje primamo s terena, navedena udruga još uvijek svojim članovima, u pravilu osobama treće životne dobi, navodi da će Zakon biti proglašen neustavnim, čime riskira nastanak nenadoknadive štete svojim članovima. Radi potpunog iznošenja činjenica, valja naglasiti da je ovo prvi zakon koji zaštićenim najmoprimcima osigurava materijalna prava, bilo putem isplate, bilo putem mogućnosti povoljnog stjecanja nekretnine.“

‘Država će graditi stanove za zaštićene najmoprimce, a za što u Zagrebu i Splitu već postoje i pravomoćne građevinske dozvole. Više od pet posto predmeta je već riješeno’, kažu u Ministarstvu

Budući da trenutačno na tržištu nema stanova koji bi se ustupili zaštićenim najmoprimcima, a nema ni novca za obeštećenje vlasnika, Nacional je od Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine dobio odgovor oko toga kako se riješilo ovo neobično pitanje. Kako tvrde u Ministarstvu, sredstva za provedbu Zakona su osigurana u proračunu te je već u 68 predmeta provedena druga programska mjera, odnosno isplaćen je zaštićeni najmoprimac, a stan vraćen vlasniku u posjed: „Dakle, više od pet posto od ukupnog broja predmeta je već riješeno, a prava provedba Zakona je počela 1. siječnja 2025. Veći je problem što, zbog trajno narušenih odnosa, jako malo vlasnika želi prodati svoje stanove. Iz tog će razloga država graditi stanove za zaštićene najmoprimce, a za što u Zagrebu i Splitu već postoje i pravomoćne građevinske dozvole, te se ubrzo očekuje početak radova izgradnje na dvije nove zgrade. Istovremeno se obnavljaju i stanovi u vlasništvu RH te će i taj fond stanova biti ponuđen zaštićenim najmoprimcima, a u pojedinim gradovima, primjerice u Karlovcu i Osijeku, imamo spremne stanove koji će se ponuditi zaštićenim najmoprimcima čim se oni sami odluče za mjeru koju žele da se provede.“

Neobično je ono što je navedeno u dokumentu ‘’Program Vlade 2024-2028.’’. U poglavlju 3.7 Dostupno stanovanje stoji: ‘’Rješavanjem statusa zaštićenih najmoprimaca u stanovima u privatnom vlasništvu, za što su preduvjeti ostvareni, na tržištu će se u kratkom roku pojaviti više stotina stambenih jedinica, i to upravo u sredinama gdje je tradicionalno najveći manjak stanova.’’ To bi moglo značiti da je Hrvatska, da bi riješila gorući problem nedostupnosti stanovanja, u službeni dokument stavila nešto što je teško ostvarivo. Poznata je činjenica da država nema dovoljan broj stanova kojima bi riješila pitanje zaštićenih najmoprimaca, što je Ministarstvo i potvrdilo Nacionalu, rekavši da će se tek početi graditi. Nisu se referirali na ono što piše u dokumentu ‘’Program Vlade 2024-2028.’’, ali u Ministarstvu kažu da je ‘’ukupno za ovu godinu osigurano 22 milijuna eura uz mogućnost dodatnih sredstava ako se navedena sredstva potroše. Samo do sada je, tijekom 2024. i u siječnju 2025., isplaćeno oko 4 milijuna eura zaštićenim najmoprimcima koji su odabrali mjeru broj dva. Dakle, sredstva u proračunu su osigurana.’’

Zahtjev za prijem kod premijera Plenkovića na adresu Vlade Hrvatski savez stanara-građana EU poslao je 21. studenoga 2024.. FOTO: Nacional

Inače, troje sudaca Ustavnog suda – Andrej Abramović, Lovorka Kušan i Goran Selanec – na spomenutu ocjenu ustavnosti dali su izdvojena mišljenja krajem studenoga prošle godine. U njima su se, sažeto, fokusirali na jednu činjenicu – ‘’država ljude tjera iz stanova, a nema zamjenske stanove i zato je zakon neprovediv; još jedan problem je taj što najmoprimci imaju rok za iseljenje, a država nema rok u kojemu moraju pronaći zamjenski stan’’’.

Osim pomalo apsurdne situacije u kojoj zakonodavac zaštićenim najmoprimcima nudi zamjenske državne stanove, ali takvih stanova gotovo uopće nema na tržištu, ili pak nudi mogućnost otkupa uz novčano obeštećenje vlasniku, ali za to nema dovoljno novca, još je nelogičnosti u ovom zakonu. Naime, mnogi zaštićeni najmoprimci na kućne su adrese sredinom veljače ove godine počeli primati privremena rješenja u kojima su iznosi računa novih cijena najamnina za stanove u kojima žive, i to od 1. siječnja do 30. ožujka ove godine. Drugim riječima, rješenja su poslana retroaktivno i u njima stoji da, ako ne plate iznose za ta tri uzastopna mjeseca, zaštićeni najmoprimci će izgubiti sva prava, odnosno ili će morati izaći iz stana ili će za stan morati plaćati tržišnu cijena najma.

Problemi zaštićenih najmoprimaca ne rješavaju se, nekoliko puta su prosvjedovali, a predsjednica Gordana Vojković (desno) uporno upozorava na to. FOTO: Patrik Macek/PIXSELL

Na iznos naveden u rješenjima zaštićeni najmoprimci se zgražavaju jer su pretjerani iako je riječ o polovici iznosa. Primjerice, Nacionalov sugovornik navodi da je dobio račune s iznosom od 600 eura, stoga do 30. ožujka mora platiti iznos od 1800 eura za iznos najamnine stana u Zagrebu. Cijene najma za te stanove izračunate su prema kvadraturi predmetnog stana, položaju stana unutar zgrade, nalazi li se stan u većem ili manjem gradu i slično.

Za Zagreb, ako stan nije suterenski ili tavanski, cijena najma je 1.2 od cijene prosječne najamnine stana u Zagrebu. Kako za Nacional kaže odvjetnica koja je stranka u postupku pa ne želi da se objavi njezino ime i prezime, iznos prosječne najamnine nije javan podatak, ali Porezna uprava ima podatke o prijavljenoj cijeni najamnine, iako ona može biti i stvar dogovora, to je jasno. Odvjetnica kaže: „Rješenja koja su dobili zaštićeni najmoprimci izdana su sredinom veljače, a odnose se za razdoblje od 1. siječnja 2025. do 30. ožujka 2025., dakle poslana su retroaktivno i to je prvi problem. Zakon kaže da ‘ako se ne plati taj iznos tri mjeseca zaredom, prestaju sva prava’. Meni kao pravniku je nekoliko stvari neshvatljivo.

‘Naš se zahtjev za ocjenom ustavnosti odnosi na pravo na dom, na vlasništvo i na načelo jednakosti, koje u ovom slučaju nije poštovano’, kaže Branko Kolarić iz SDP-a koji je s Možemo! pokrenuo akciju u Saboru

Donesena su privremena rješenja na koja nije dozvoljeno pravo žalbe, odnosno uputa o pravnom lijeku glasi da se na ovo rješenje ne može izraziti žalba, ali se može uputiti prigovor. Nemate pravo na redovni pravni lijek, već možete ići na prigovor koji se podnosi čelniku tijela koje je izdalo rješenje. Pitanje je, stoga, pravomoćnosti tog rješenja. Ovo privremeno rješenje nije pravomoćno ako imate pravo na prigovor. Dok se to riješi već će proći rok od 30. ožujka i upitno je što nakon toga. Rješenje se može provoditi tek nakon pravomoćnosti, a ne dok je proces u tijeku, i sigurno ne retroaktivno, što znači da se ti računi ne bi trebali platiti ako će stranke uputiti prigovor na iznos ili na bilo koju drugu spornu točku tog privremenog rješenja.“

Isto tako, u zakonu stoji da polovicu najamnine plaća država, a polovinu zaštićeni najmoprimac. Ako taj iznos koji zaštićeni najmoprimac mora platiti prelazi 25 posto prihoda članova obitelji kućanstva, onda će država nadoknaditi tu razliku. Međutim, tvrdi odvjetnica, postoji primjer gdje je dostavljen odrezak mirovine, ali se to nije uzelo u obzir i privremeno rješenje došlo je s uplatnicama na puni iznos najamnine koju plaćaju zaštićeni najmoprimci:

„Kako da se zaštićeni najmoprimci postave u vezi ovakve situacije? Trebaju li platiti iznos najamnine za ta tri mjeseca ili ne? Osim toga, nema previše rješenja za zaštićene najmoprimce. Jedno od rješenja je zamjenski državni stan, uz novčanu naknadu vlasnicima. Međutim, takvih stanova je vrlo malo, kao i novca kojim bi se isplatilo obeštećenje vlasnicima. Dakle, prema ovome ispada da zaštićeni najmoprimci gube sva prava ako ne plate iznose prema rješenjima koja nisu pravomoćna. Ili trebaju platiti tržišnu cijenu najma za stanove u kojima žive, a s obzirom na to da je velika većina zaštićenih najmoprimaca osobe u poznim godinama života, 80, 90 godina starosti, jasno je da je rješenje teško pronaći.“

Zaštićeni su najmoprimci primili privremena rješenja u kojima su iznosi računa novih cijena najamnina, i to retroaktivno. Ako ne plate, gube sva prava, a rješenja nisu pravomoćna, što je pravni apsurd

U Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine nisu odgovorili zašto su na adrese zaštićenih najmoprimaca poslana rješenja s obvezom plaćanja iznosa polovine najma stana, a ta rješenja nisu pravomoćna. Međutim, poslali su sljedeći odgovor: „Vezano uz pitanje koje se odnosi na plaćanje najamnine, pojašnjavamo da su iznosi najamnine od 1. siječnja 2025. jasno propisani predmetnim Zakonom i pripadajućim Programom mjera. Sve su stranke na vrijeme, nakon stupanja Zakona na snagu 2. travnja 2024., bile upoznate s iznosom najamnina od 1. siječnja 2025. Ujedno, važno je napomenuti, ako i 50% prosječne najamnine prelazi 25% ukupnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca, on ima pravo prigovora, a u tom će slučaju Republika Hrvatska, odnosno porezni obveznici, plaćati sve što prelazi 25% prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca. Rješenja i rokovi slanja rješenja su jasno predviđeni Zakonom koji je, još jednom ponavljamo, dva puta prošao test usklađenosti s Ustavom RH.“

Spomenuti registar Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine bio je temelj, početna točka rješavanja ovog pitanja za, procjenjuje se, oko 10.000 hrvatskih građana u ovoj situaciji. Smatralo se da bi se njegovim formiranjem mogla početi rješavati druga pitanja, zato što bi se znao broj zaštićenih najmoprimaca, ali i broj i kvaliteta nekretnina u kojima žive, kao i vlasnička struktura. Međutim, i oko registra postoje problemi, prema tvrdnjama Nacionalove sugovornice, odvjetnice upućene u ovo pitanje koje se ne rješava već 30-ak godina. Odvjetnica kaže: „Registar je netočan i nepotpun. Ne samo zato što se mnogi zaštićeni najmoprimci nisu upisali – ili nisu znali ili nisu mogli – već imate neke ‘zanimljive’ primjere. U zgradi u kojoj ja živim, primjerice, postupak je u tijeku. Polovica stanova je vraćena jer su zaštićeni najmoprimci umrli, a druga polovica je još uvijek u postupku naknade oduzete imovine; u zemljišnim knjigama piše da je to ‘općenarodna imovina’, odnosno ostao je upis od prije 70-ak godina, što znači da nema osobe koja je vlasnik. Međutim, u Registru – može se zaključiti prema inicijalima – kao vlasnik stana navodi se osoba koja pretendira biti vlasnik. To je strahota. Poznat mi je još jedan sličan slučaj, stranka nije iz Zagreba, u kojem je osoba sama podnijela zahtjev. Osoba je u sudskom sporu kao i mnogi zaštićeni najmoprimci i vlasnici tih stanova. Međutim, ispalo je da je vlasnik stana treća osoba koja tuži upravo osobu koja se u Registar upisala kao vlasnik. To su primjeri samo iz mog osobnog iskustva.

Klubovi zastupnika SDP-a i Možemo! zajednički su Ustavnom sudu uputili Prijedlog i Zahtjev za ocjenom ustavnosti ovog zakona. FOTO: Patrik Macek/PIXSELL

Zvala sam Ministarstvo zbog takvih slučajeva, došla sam do pravnika koji je rekao da će istražiti predmet. Nitko me nije nazvao, a prošlo je desetak dana. Mislim da je strašno da se u Registru kao vlasnik navodi netko tko nije kao takav naveden u zemljišnim knjigama. Kako je to moguće?“

U spomenutom dopisu koji je Vladi i premijeru Plenkoviću poslao Hrvatski savez stanara-građana EU stoji da se stambeno zbrinjavanje ne može rješavati retroaktivno. Isto tvrdi i odvjetnica, Nacionalova sugovornica: „U pravilu, retroaktivno se ne rješava ništa, osim iznimnih situacija, ali zaista malobrojnih. Drago mi je čuti da su klubovi SDP-a i Možemo! najavili slanje ovog zakona na ocjenu ustavnosti, Ustavni sud o tome mora odlučivati i to je barem neki korak naprijed. U ovome zakonu zaista ima dosta kontradikcija, a tu su i ta tri izdvojena mišljenja vezana za prethodnu ocjenu ustavnosti, sve je to važno pri sagledavanju ove situacije. Da bi se izbjegli problemi, Vlada može predložiti Saboru odgodu primjene zakona, može Saboru predložiti da promijeni zakon, ima tu elemenata prema kojima se može postupati jer ovo nije riješeno.“