Kad je Vlada predstavila Nacionalni plan stambene politike koji bi građanima, posebice mladim obiteljima, trebao omogućiti priuštivo stanovanje, raspravljalo se i o tome bi li trebalo ukinuti porez na promet nekretninama od tri posto.

No, u toj raspravi nitko nije spomenuo trošak, koji je često tri posto vrijednosti nekretnine ili čak i nešto više, a kojeg su kupci “prisiljeni” platiti agencijama za posredovanje u prometu nekretninama iako ih nikada nisu angažirali da za njih pronađu stan, piše Telegram.

Siva zona

Visina provizije zakonom nije određena, ali najčešće je to tri posto vrijednosti nekretnine, i tu bi uslugu trebao platiti onaj tko je angažirao agenciju, bilo da je riječ o kupcu ili prodavatelju.

Posredovanje u prometu nekretninama postalo je siva zona i agencije koje se time bave nastoje tu uslugu naplatiti i kupcu, iako ih je za posao posredovanje angažirao prodavatelj stana. Takvo je ponašanje postalo gotovo običaj.

Jer, agencije naplaćuju proviziju i najmoprimcu, iako im je nalogodavac vlasnik stana. I to u visini jedne mjesečne najamnine. Na tu uslugu posredovanja treba još platiti i PDV.

U pojedinim oglasima za prodaju stana već stoji da kupac plaća proviziju. Cijena je obično tri posto vrijednosti nekretnine. Na to treba platiti i PDV. Kupac stana, čija je vrijednost 150.000 eura, agenciji će platiti 4500 eura plus 1125 eura PDV-a.

Za pretpostaviti je da je ta agencija već ranije sklopila ugovor s prodavateljem, jer kako bi drukčije oglašavala prodaju njegova stana. Ako i njemu računa istu proviziju, i od njega će naplatiti isti iznos. To znači da će za posredovanje u prodaji stana vrijednog 150.000 eura agencija zaraditi ukupno 9000 eura. Uz PDV, na uslugu posredovanja trošak se penje na ukupno 11.250 eura, što je 7,5 posto vrijednosti te nekretnine.

Jedina mjera – opomena

Pritužbe na rad agencija za posredovanje u prometu nekretninama građani mogu uputi Komisiji za pritužbe koja je organizirana pri Udruženju poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore.

Na upit Telegrama o praksi da se provizija naplati i od onoga tko je angažirao agenciju i od prodavatelja te da se često kupcu razgledavanje stana uvjetuje potpisivanjem ugovora, odgovorio je predsjednik tog udruženja Dubravko Ranilović.

POREZNI STRUČNJAK: ‘Porez na nekretnine je duboko nepravedan. Ne određuje se po vrijednosti…’

Otkrio je da veliki broj pritužbi dolazi baš zbog tih pitanja i objašnjava da je jedina mjera koju izriče Komisija opomena i to ako agencija nije poslovala u skladu sa zakonom ili Kodeksom etike posrednika u prometu nekretninama.

Ranilović objašnjava da Zakon o obveznim odnosima, pa tako i Zakon o posredovanju u prometu nekretninama, ne zabranjuju mogućnost da na jednom pravnom poslu mogu sudjelovati i dva nalogodavca i da to nije sporno.

“Dakle, ako ste dobili nalog od, recimo, prodavatelja, mogli ste dobiti i nalog od kupca koji preko vas traži nekretninu. Dakle, zakonom je to dozvoljeno”, navodi Ranilović.

‘Ucjena’ agencija

To nitko ne spori, no što je sa slučajevima kad kupac ne želi biti drugi nalogodavac i ne želi angažirati agenciju i na to potrošiti nekoliko tisuća eura, ali moraju to učiniti ako žele pogledati ili kupiti željeni stan?

“Problemi se javljaju više načinom poslovanja u agencijama i u načinu postupanja kada nastoje da treća strana postane nalogodavac. Vrlo je problematična, primjerice, ‘ucjena’ od strane agencije koja uvjetuje razgled nekretnine kupcu ako postane potpisnik ugovora, odnosno nalogodavac”, navodi Ranilović.

Dodaje i da je vrlo upitno je li prodavatelj, koji je nalogodavac, upoznat da posrednik (agencija) uvjetuje razgled nekretnine kupcu protivno odredbama zakona i ugovora o posredovanju i postupa na štetu prodavatelja jer ne nastoji dovesti u vezu prodavatelja s trećom osobom. Kaže da je takvo postupanje posrednika sankcionirano Kodeksom, ali ne i zakonom, te da ne postoji zakonska regulativa navedenog problema niti u drugim državama i da je to prepušteno tržištu.

“Zaista, u konačnici, u ovom i sličnim slučajevima kupac je uvijek u mogućnosti reći – ne, hvala. Ne možemo reći da se to može nazvati prisilom. Ono što bi bila najveća kazna takvom posredniku da korisnici usluga ne posluju s njima, pa tako bi građani trebali prvo provjeriti posluju li uopće s legalnim posrednikom, što je jednostavno vidljivo u Registru posrednika, a onda i takva nazovimo ih nekorektna ponašanja kazniti tako da ne poslujemo s posrednicima koji ih primjenjuju”, savjetuje Ranilović.

Sve više nelegalnih posrednika

Priznaje da u zadnje vrijeme ima dosta nekorektnog ponašanja mnogih posrednika (agencija) koji se, u želji da privuku klijente, služe mnogim nerealnim obećanjima na koje građani nasjedaju, jer im obećaju više nego konkurencija kako bi tako došli do klijenta.

Sve je više slučajeva, upozorava Ranilović, u kojima mnogi građani posluju s posrednicima koji to zapravo i nisu, odnosno nisu legalni jer nisu dobili rješenje Ministarstva gospodarstva da mogu obavljati posredovanje u prometu nekretninama.

“Time se potiče siva ekonomija, neprofesionalnost i, naravno, nezakonitost”, zaključuje Ranilović.

Naravno, postoje i agencije koje ne pokušavaju naplatiti dvostruku proviziju, odnosno ne pokušavaju naplatiti proviziju i od prodavatelja koji su ih angažirali i od kupca.

Ministarstvo gospodarstva priprema izmjene zakona

Pravila igre na tržištu posredovanja nekretninama određuje država, a ona je odlučila sve prepustiti tržištu na kojem igrači zaključuju da je dopušteno sve što nije izrijekom zabranjeno. A svoj interes su tu, na što upozorava i Ranilović, pronašli i oni koji zapravo ne bi smjeli posredovati u prometu nekretnina jer za to nemaju rješenje Ministarstva gospodarstva.

U tom ministarstvu, među ostalim, kažu da je zakon definirao treću osobu, odnosno onoga tko s agencijom nema ugovor. Napominju da zakon određuje da je, prema ugovoru koji je potpisao s nalogodavcem, posrednik obvezan omogućiti pregled nekretnina. Kažu i da je smisleno i da treća osoba želi potpisati ugovor s agencijom ako smatra da zauzvrat dobiva uslugu koju je potrebno ugovorno definirati.

“Mišljenja smo da bilo koja vrsta uvjetovanja, prisile ili agresivne prakse posrednika, ali ni treće strane ili nalogodavca, uključujući i svjesno i namjerno zaobilaženje ili izigravanje posrednika, ne bi se mogla tumačiti da proizlazi iz zakona niti bi sadržajno odgovarala definicijama i smislu zakona”, stoji u odgovorima iz ministarstva.

Ako je došlo do određenog spora, zainteresirane stranke mogu se, poručuju, javiti tržišnoj inspekciji Državnog inspektorata u njihovom dijelu nadležnosti.

Na pitanje planiraju li ipak nešto učiniti kako se trošak posredovanja ne bi prelijevao i na one koji ne žele angažirati agenciju, iz ministarstva otkrivaju da rade na zakonskim izmjenama.

“Ministarstvo aktivno radi na cjelovitim zakonodavnim izmjenama koje će doprinijeti regulaciji predmetnog područja, o čemu će javnost biti na vrijeme izviještena”, navode iz Ministarstva gospodarstva, a piše Telegram.

ISTRAŽIVANJE 70 posto mladih nema dovoljno prihoda za najam ili kupnju nekretnine